Mietminderung – Dein Recht als Mieter oder Mieterin!

Welche Mängel an deiner Mietwohnung berechtigen dich zu einer Mietminderung? Wie hoch sollte diese angesetzt werden und was musst du generell beachten? Hier findest du die passenden Antworten! 

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Unter einer Mietminderung versteht man einen Anspruch auf eine Kürzung der Miete seitens des Mieters oder der Mieterin. Kannst du also deine Wohnung aufgrund eines Mangels nicht vertragsmäßig nutzen, hast du gemäß §536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gesetzlichen Anspruch auf eine Mietminderung. Diese beschreibt hierbei die Reduzierung der Warmmiete, die im Mietvertrag niedergeschrieben wurde. Du bist als Mieter oder Mieterin also immer dann dazu berechtigt, die Miete zu kürzen, wenn der Ist-Zustand des Mietgegenstands nicht dem im Mietvertrag vereinbarten Soll-Zustand entspricht.  

Wichtig ist jedoch zu beachten, dass dieser Anspruch nur dann gültig ist, wenn der Mieter oder die Mieterin vor dem Einzug nicht über diese Mängel informiert war und sie nicht von ihm oder ihr selbst verursacht wurden.  

Damit du eine Mietminderung geltend machen kannst, muss der Mangel zunächst bei deinem Vermieter oder deiner Vermieterin gemeldet werden. Außerdem muss eine angemessene Frist für dessen Beseitigung gewährt werden. Ist dein Vermieter oder deine Vermieterin über die Mängel informiert worden, hat er oder sie daraufhin die Möglichkeit, eine Mietminderung geltend zu machen, bis diese aufgehoben wurden. Kommt es dazu, dass die Mängel nicht innerhalb besagter Frist beseitigt wurden, bist du als Mieter oder Mieterin nach §536 BGB maßgeblich berechtigt, Schadenersatz zu berufen. Du kannst die Mängel eigenständig zu beseitigen und Ersatz für die dafür aufgekommenen Kosten verlangen. Auch bei Eigenschaften, die im Mietvertrag zugesichert wurden und bei Einzug fehlen oder später wegfallen, sind Mietminderungen angängig. Eine Mietminderung bedeutet außerdem auch gleichzeitig eine Wertminderung der jeweiligen Immobilie.  

Darf ein Vermieter oder eine Vermieterin dich wegen einer Mietminderung kündigen? Die kurze Antwort lautet: Nein. Allein wegen einer Mietminderung nicht, jedoch gibt es Sonderfälle, die sich dann ergeben, wenn du einseitig eine überzogene Mietminderung durchgesetzt hast und dadurch mehr als zwei Monatsmieten einbehältst.  

Allgemein berechtigen nach §536 BGB sämtliche Mängel zu einer Mietminderung, die die Qualität einer Wohnsituation und den Nutzen der Wohnung ausschließen. Generell geht es also um eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten des Mietobjekts. Allerdings existieren sogenannte unerhebliche Mängel, die eine Mietminderung seitens des Mieters oder der Mieterin ausschließen. Mängel, die durch den Mieter oder die Mieterin selbst verursacht wurden, oder solche, die zum allgemeinen Lebens- und Mieterrisiko gehören und für den Ort der Wohnung nun mal üblich sind, ebenfalls.   

Unerhebliche Mängel sind Mängel, die schnell erkannt und mit minimalem Aufwand beseitigt werden können. Dennoch kann eine größere Anzahl an unerheblichen Mängeln die Schwelle der Unerheblichkeit übertreten. Der Mieter oder die Mieterin kann zwar die Mängel beim Vermieter melden, jedoch keine Mietminderung erwarten, sondern lediglich auf Instandsetzung bestehen. 

Hier haben wir die 5 verbreitetsten Gründe zur Mietminderung zusammengestellt. 

1. Mietminderung bei Schimmel: Solltest du deiner mietrechtlichen Pflicht, die Räume regelmäßig zu heizen und zu lüften nicht nachgekommen sein, so kannst du als Mieter oder Mieterin für den Schimmelbefall verantwortlich sein und nicht von einer Mietminderung träumen. Sollte der Entstehung von Schimmel aber nur durch ein überdurchschnittliches Heiz- und Lüftverhalten entgegengewirkt können, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, den du nicht zu vertreten hast. Bei Schimmelbefall lässt sich die Miete etwa zwischen 5-25% mindern.  
2. Mietminderung bei Wasserschäden: Hier ist es vor allem entscheidend, wer für den Wasserschaden verantwortlich ist. Bist du als Mieter oder Mieterin für den Schaden verantwortlich, da du eventuell eine Wasch -oder Spülmaschine nicht fachgerecht verwendet hast, musst du selbst für den Schaden aufkommen. Ist dies nicht der Fall, wird je nach Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung eine Mitminderung von 5-30% angemessen. 
3. Mietminderung bei Lärmbelästigung: Bei Lärmbelastungen muss es erst zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter oder Mieterin kommen, damit eine Mietminderung in Frage kommt. Lärmbelästigungen, die durch Bau- und Verkehrsbelästigungen eintreten, sind die kompliziertesten Fälle der Mietminderung, da ein störendes Geräusch von der subjektiven Wahrnehmung abhängig ist. Bestimmte Grenzwerte bezüglich der Lautstärke dürfen jedoch nicht überschritten werden, welche gesetzlich festgelegt werden. Doch auch bei der offensichtlichen Überschreitung, ist dies nicht immer ein Mangel des Mietobjekts. Für ortsübliche Verhältnisse ist der Vermieter oder die Vermieterin nicht verantwortlich, dasselbe gilt für Verkehrslärm, da dies kein Mangel der Mietsache darstellt. Bei diesem Fall ist es also angebracht, sich von einem Mietverein beraten zu lassen oder sich Hilfe durch einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin zu holen.  
4. Mietminderung bei Heizungsausfall: Probleme mit und Ausfall von Heizungen sind ein legitimer Grund für die Mietminderung und gelten auch als schwerwiegendste Mängel an Mietobjekten. Der Vermieter oder die Vermieterin muss nämlich die Beheizbarkeit der Wohnung bis zu einer bestimmten Temperatur garantieren können. Du musst in jedem Fall nachweisen und aufzeigen können, dass durch diesen Mangel die Nutzbarkeit deiner Wohnung eingeschränkt ist.  
5. Mietminderungen bei fehlenden Eigenschaften: Wenn das Mietobjekt bestimmte Eigenschaften, die im Mietvertrag niedergeschrieben sind, nicht enthalten, besteht ein Anspruch auf Mietminderung. Hierzu zählen zum Beispiel eine zu geringe Quadratmeteranzahl, fehlende oder defekte Geräte oder auch ein fehlendes Kellerabteil.  

In der Regel richtet sich die Höhe der Mietminderung nach dem Ausmaß und dem zeitlichen Umfang des Mangels. So lässt es sich generell schwer sagen, um wie viel Prozent die Miete bei bestimmten Mängeln über welche Dauer gekürzt werden darf.  

Im Internet lassen sich viele Tabellen finden, auf denen beispielhafte Rechnungen zur Mietminderung aufgeführt sind. Wie dein aktueller Fall zu entscheiden ist, richtet sich jedoch immer nach den speziellen Umständen und Gegebenheiten deiner individuellen Situation. Zur Einschätzung können daher eben die Richtwerte in solchen Mietminderungstabellen hilfreich sein, sie sind jedoch keineswegs allgemein verbindlich! Denkst du gerade über eine Mietminderung nach, empfiehlt es sich auf jeden Fall, eine professionelle Beratung durch den Mieterbund, eines ortsansässigen Mietervereins oder sogar die Hilfe durch einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin aufzusuchen.  

Klar - Lärm ist nervig und Schimmel in der Wohnung zu haben ist echt übel. Bevor du aber schon zum Hörer greifst, um diese Mängel bei deinem Vermieter oder deiner Vermieterin zu melden und schon von einer Mietminderung träumst, musst du immer darauf achten, ob die Verantwortung wirklich nicht bei dir liegt. Belese dich gut, schaue dir noch einmal §536 BGB an und lasse dich im Zweifelsfall professionell beraten, um keine falschen Entscheidungen zu treffen!  

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