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RECHTSLAGE Mieter können nur unter bestimmten Umständen einseitig den Vertrag auflösen. Der Grundsatz von Treu und Glaube lässt Ausnahmen wie eine schwere Erkrankung gelten.
Frage: Ich möchte meinen Mietvertrag vorzeitig kündigen. Geht das, wenn ich einen Ersatzmieter finde?
Die Oberlandesgerichte vertreten mit Nachdruck die Auffassung, dass auch im Wohnraummietrecht das Prinzip der Vertragstreue zu beachten ist. Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob der Vertrag in Kürze beendet ist oder noch längere Zeit läuft. In beiden Fällen ist der Mieter gehalten, seinen einmal eingegangenen Vertragsverpflichtungen nachzukommen.
Dieser Pflicht kann er sich auch nicht ohne weiteres dadurch entziehen, dass er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter benennt. Wäre der Vermieter gehalten, in jedem Fall einen Nachmieter zu akzeptieren, könnte nämlich der Mieter dem Vermieter während der Laufzeit eines Mietvertrags jederzeit einen neuen Vertragspartner aufzwingen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben hat der Mieter ausnahmsweise einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt.
An die Anwendung dieses Prinzips stellen die Oberlandesgerichte aber hohe Anforderungen. Danach ist ein Vermieter verpflichtet, einen Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, nur dann aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung des Vertrages dasjenige des Vermieters am Bestand des Mietvertrages ganz erheblich überragt.
Ein derartiges Interesse des Mieters ist in der Regel zu verneinen, wenn der Mieter an der bisherigen Wohnung aus Gründen nicht mehr interessiert ist, die seiner freien Entscheidung unterliegen. Entscheidend sind daher grundsätzlich die Verhältnisse des jeweiligen Einzelfalls. Als sachliche Gründe, die ausnahmsweise eine vorzeitige, einseitige Auflösung des Mietvertrags durch den Mieter rechtfertigen, kommen beispielsweise schwere Erkrankung oder eine wesentliche Vergrößerung der Familie in Betracht.
Die Beendigung eines Arbeitsverhältnisses ist nicht in jedem Fall beachtlich. Ein beruflich bedingter Ortswechsel dürfte zumindest bei einer noch relativ kurzen Restmietzeit nur dann von Bedeutung sein, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags nicht abzusehen war. Ebenso ist der Wunsch des Mieters, sein während der Laufzeit des Mietvertrags fertig gestelltes Haus zu beziehen, ein unbeachtlicher Beweggrund, der nicht schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters an dem Bestand des Vertrags mit dem ursprünglichen Mieter.
Ferner muss der Ersatzmieter, der in den Mietvertrag eintritt, insoweit zumutbar sein, als anzunehmen ist, dass er den mietvertraglichen Verpflichtungen nachkommt. Dem Vermieter wird bezüglich der Akzeptanz des Ersatzmieters auch in persönlicher Hinsicht ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt.
Dieser erfährt aber eine Einschränkung insofern, dass er einen Ersatzmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen darf. Dazu gehören auch Moralvorstellungen, die in religiösen Überzeugungen des Vermieters wurzeln.
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