|
|
|
|
|
MIETRECHT Eine Wohnraum-Modernisierung muss schriftlich angekündigt werden. Meist geht sie mit einer Mieterhöhung einher, wobei der Gesetzgeber strenge Richtlinien zugrunde legt.
Frage: Unser Vermieter hat eine Modernisierung unseres Mietshauses angekündigt. Darf er anschließend die Miete erhöhen?
Grundsätzlich erlaubt der Gesetzgeber Investitionen zur Modernisierung, baut aber gleichzeitig Hürden auf, um den Mieter vor vermeintlichen Belastungen durch den Umbau zu schützen. Deswegen ist eine Wohnraummodernisierung nicht nur technisch, sondern auch rechtlich eine Herausforderung. Folgende Schritte sind zu beachten:
1. Ankündigung der Baumaßnahme. Der Mieter hat grundsätzlich jede Modernisierung zu dulden, die
Kann der Mieter dagegen einwenden, dass diese Modernisierungsmaßnahmen für ihn eine unzumutbare Härte darstellen, besteht die Duldungspflicht nicht. Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten müssen dem Mieter die geplanten Baumaßnahmen schriftlich angekündigt werden. Diese muss folgende Informationen beinhalten: Art der Baumaßnahme; voraussichtlicher Umfang, Beginn und Dauer der Baumaßnahme; zu erwartende Mieterhöhung; zu erwartende Veränderung bei den Betriebskosten.
2. Mieterhöhung nach Modernisierung. Anrechenbare Modernisierungsinvestitionen können in Höhe von elf Prozent jährlich der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Zu den Modernisierungskosten gehören nur solche Kosten, die keine Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sind und auch nur die erforderlichen Kosten.
Für den Erhöhungsbetrag als Bemessungsgrundlage anrechenbar sind insbesondere eigenfinanzierte oder privatkreditierte Modernisierungsmittel. Das Schreiben zur Mieterhöhung muss schriftlich (Textform) erfolgen.
Die entstandenen Kosten sind im Schreiben zu berechnen und zu erläutern. Die Positionen sind einzeln und detailliert darzustellen. Diese Erläuterung erstreckt sich insbesondere auf die Qualität der Baumaßnahmen als Modernisierungsmaßnahme und auf die Anrechnung von Drittmitteln, wie Mieterdarlehen, Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten sowie von zinsverbilligten oder zinslosen öffentlichen Darlehen.
Die erhöhte Miete schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung, eine Zustimmung ist nicht erforderlich. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete zuvor nicht ordnungsgemäß mitgeteilt wurde oder wenn die tatsächliche Mietererhöhung um mehr als zehn Prozent höher ist als die zuvor mitgeteilte Erhöhung.
Die Miethöhe bleibt bestehen, auch wenn sich die Kosten der Baumaßnahme amortisiert haben.
|
|
|
|
