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MIETRECHT Eine Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter kann nur erfolgen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht. Auch Vorauszahlungen müssen schriftlich fixiert werden.
Frage: Ich soll eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten leisten. Ist das rechtens?
Sowohl die Vereinbarung als auch die Abrechnung der Betriebskosten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (oder dem Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (oder Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Nicht zu den Betriebskosten gehören die Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Zu den Betriebskosten gehören gemäß §2 Betriebskostenverordnung die folgenden Betriebskostenarten: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten der Wasserver- und - entsorgung, Kosten der Heizung, Kosten der Personen- und Lastenaufzüge, Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflegekosten, Beleuchtungskosten, Kosten der Schornsteinreinigung, Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für Hausmeister, Kosten für Gemeinschaftsantennenanlage bzw. Kabelanschluss, Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege und sonstige Betriebskosten.
Eine Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter kann aber nur erfolgen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Ausreichend ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung, sofern diese Aufzählung alle im Mietobjekt anfallenden Kosten erfasst. Falls auch sonstige Betriebskosten umgelegt werden sollen, müssen diese ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sein, wie z.B. die Kosten der Dachrinnenreinigung.
Unbedingt muss im Mietvertrag schriftlich eine eindeutige Regelung darüber getroffen werden, dass auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten sind und dass diese Vorauszahlungen im Falle erhöhter Kosten auch entsprechend erhöht werden können. Wichtig ist hierbei, die Vorauszahlungen in realistischer Höhe zu vereinbaren. Anhaltspunkt sollte die Vorjahresrechnung mit einem Zuschlag von zehn Prozent sein.
Über die Vorauszahlungen muss jährlich schriftlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Abrechnung erfolgen. Diese ist dem Mieter mitzuteilen.
Die Abrechnung muss mindestens enthalten: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des jeweiligen Verteilerschlüssels, die Berechnung des Kostenanteils des Mieters und eine Saldierung von Vorauszahlungen und Kostenanteil. Der Mieter hat nach Zugang der den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Betriebskosten- abrechnung ein Prüfungsrecht, das von der Rechtsprechung mehrheitlich mit einem Zeitraum von vier Wochen angesetzt wird. Danach wird die Abrechnung fällig.
Der Mieter wiederum kann seine Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung vorbringen, was jedoch seine Zahlungspflicht nicht berührt.
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